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[海外投資觀點] 投資海外不動產停、看、聽

2015/10/12 16:36:05

本期FBS富比士地產王(註1)指出,

近年來台灣房市低迷,但台灣人對於房地產的熱情並未減少,

只是改為轉往海外市場,預估今年投資海外不動產​的資金將突破千億,

但是隨著投資者越來越多,引發的糾紛也逐漸浮上檯面。

 

投資海外不動產盛行主要是因為高租金投報率匯兌收益潛力房價便宜等因素,

但是時有所聞的海外置產糾紛,也讓許多投資者卻步。

 

星富集團分析,常見的海外置產糾紛主要有以下四點:

 1.報酬率的誇大: 

許多業者為了促銷,誇大物件的投資報酬率,

例如有業者宣稱投資馬來西亞有8%以上高投資報酬率,

可是事實上,馬來西亞貨幣近年來狂跌20%,

因次就算房價漲了10%,但投資人仍然倒賠。

所以報酬率的計算也必須考量稅金與匯率等因素,投資者也要多加注意。

 

 2.房屋資訊不實: 

業者過度包裝物件、隱瞞物件瑕疵、產權問題,

或以不實資訊誤導消費者,以為物件炙手可熱,

但其實出租不易、脫手不易,讓增值和報酬未達投資者之預期。

 

 3.建商合法性: 

建商的合法性也是投資者需要注意的重點。

以柬埔寨為例,許多建商再未取得合法執照時就開始銷售

到時如果無法取得建照,投資者也只能認賠,或是遠赴柬埔寨打官司。

 

 4.價格不透明: 

根據台灣「不動產經紀業管理條例」規範,

經紀業者收取買賣雙方服務費不得超過總價的6%,

但是海外賣方服務費並不透明,

業者超收服務費誇大成本賺取價差更是難以查證。

 

避免海外置產風險最好的方法就是慎選投資的國家,

該國家法規政策越完善資訊透明度越高投資的風險就越低

 

美國,就是全世界房地產資訊最透明的國家之一

他早在1974年便通過「不動產結算程序法」

以保障消費者在購買房地產時可以獲取更多的資訊,

發展至今已臻完善,目前主要有以下三種制度。

1.實價登錄制度

美國的實價登錄制度詳細列出每個物件的價格、門牌號碼、屋齡折舊等資訊

只要透過網路就可以查詢,這些資訊也開放予民間企業使用,

例如知名房地產網站「Zillow」與「Trulia」

便將美國每個地區歷年房價與房租走勢,

以及未來房價最好與最壞的預測完整公告,

投資者可以輕鬆計算出實際投資報酬率與房價漲幅,

不用擔心業者誇大不實的行銷手法

 

以密西根州的豪華白人區城市Farmington Hills為例,

我們實際利用Zillow網站(註2)查詢近五年的房價走勢,

可以清楚的看到Farmington Hills的平均房價為$ 226,800,

他的房價已經在過去一年增長5.5%,並將在未來一年內上漲3.3%,

是一個值得投資人關注的地區。

 2.履約保證制度:託管交易公司 

在美國,房地產交易程序完全由第三方公證單位來執行和監督完成。

買賣雙方簽字,賣方送出產權,

買家的自備款和銀行的貸款進到這個中立的託管交易公司,

才由託管交易公司完成交易的法律程序。

 

而這項制度的另一個優點是,

交易過程中的資金往來都會被中立的託管交易公司完整揭露

例如每一手交易時間、買賣價格、仲介佣金等,所有資訊公開透明,

業者絲毫沒有從中超收服務費與誇大成本的空間。

 

 3.產權保證制度:產權保險公司 

產權保險公司主要職責就是在交易過程中對物件產權做詳細調查,

做出產權報告,並對物件產權做保險

這個產權保險會保證物件沒有隱藏的產權問題,

就算最後出了問題,產權保險公司也會做出理賠。

 

美國政策法令周全,再加上基礎建設完備、人均所得高,

相較於資訊不透明的開發中國家,是絕佳的投資地點。

 

而且美國聯準會正在醞釀今年底升息,全球資金準備流向美國,

賺匯差、賺價差,現在進場美國房地產正是最好時機。

如果您想進一步了解,請報名參加Stellez星富【美國房地產說明會】

 

(註1:FBS富比士地產王,第31期,P47-49,2015/10/05。)

(註2:http://www.zillow.com)

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